优选策略
“在我退休之前，一定要把社区里的顽疾处理好，给居民和物业一个交代。”在徐汇区徐家汇街道从事社区工作17年的宋蓉，用这句沉甸甸的承诺，为虹二小区的治理难题蹚出一条可行之路。
虹二小区的治理难度，从其“复杂体”属性可见一斑。这里既有商品房、售后公房，也有使用权住宅，建筑年代横跨1958年至1981年。998户居民中，平均出租率高达46%，部分楼栋甚至达到80%。同时，近400名孤老、独居、纯老居民有养老需求，500多辆电瓶车带来充电压力，再加上紧邻番禺绿地导致车库渗水、地势低于虹桥路引发内涝隐患，一道道难题让社区治理陷入“按下葫芦浮起瓢”的困境。
就是这样一个基础条件薄弱的老旧小区，近年来在虹二居民区党总支带领下，依靠居委会、业委会、高建物业组成的“三驾马车”协同治理，交出了一份亮眼的民生答卷。
虹二小区
疏堵结合，破解充电与渗水“两大难题”
虹二小区紧邻番禺绿地，围墙东侧的绿地地面与墙顶齐平，比小区地面高出近两层楼，土壤水常年渗透进小区，导致非机动车车库渗水严重。同时，较高的出租率带来了高充电需求，小区内500多辆电瓶车充电需求与安全隐患并存。面对充电与渗水这两大难题优选策略，虹二小区“三驾马车”从居民最迫切的需求入手，打出一套治理“组合拳”。
铁门上安装了智能安防设备
在安防方面，原虹二小区党总支书记宋蓉提出“科技赋能安防”的思路，推动小区35个门栋全部安装智能安防设备，通过监控实时追踪异常情况。一旦发现居民用砖头抵住铁门，或拎电瓶回家充电，居委会和物业能第一时间上门劝阻，“飞线充电”现象得到显著整治。
“治理不能只靠‘堵’，更要做好‘疏’。”秉持这一理念，今年宋蓉牵头小区“三驾马车”启动居民征询，计划优化部分绿化布局，新增50个充电桩，目前各项准备工作基本就绪，预计年内投用。她还关注到外卖员租户的特殊需求，推动小区安装了2个适配大功率电瓶的充电柜，解了他们的燃眉之急。
非机动车车棚改造升级
困扰居民多年的车库渗水问题，也在“三驾马车”的推动下迎来解决方案。近期，小区启动非机动车车棚改造升级，在车库下方加装排水管，将绿地渗透的积水直接排入市政管网。“以前一下雨，车库地面就积水，电瓶车停在里面总担心短路；现在改造后，终于不用再发愁了。”常骑电瓶车的居民李师傅说。
面对小区地势低于虹桥路、每年多次遭遇内涝的问题，宋蓉推动“三驾马车”建立“物防+人防”防汛机制。汛期来临前，物业备好抽水泵、挡水板、沙袋等物资；街道城建中心派专人蹲点虹桥路排水口，保障排水畅通；居委会干部、楼组长与志愿者组成应急队伍，逐户提醒居民防范优选策略，上门协助行动不便的老人转移物资。2025年汛期，虹二小区在多轮强降雨中安然无恙，这套机制成效显著，得到居民一致认可。
“三驾马车”守护“幸福晚年”，物业费调价实现“双高”
由于小区房屋老旧、运维成本攀升，负责主要物业服务的高建物业近10年未调整物业费，1元/平方米/月的收费标准，早已难以覆盖2.8元/平方米/月的实际运营成本，物业费调价成为摆在宋蓉面前的又一难题。
调价工作启动之初，不少居民心存疑虑，甚至明确反对。宋蓉以“三驾马车”为核心搭建沟通桥梁，居委会干部化身“块长”，联合业委会成员、楼组长组成“三人小组”，包干到户上门沟通。针对态度坚决的居民，宋蓉上门耐心解释，用“换位思考”做通工作：“小区里面积最大的房子是60平方米，每月就多缴12元、一年多缴144元。”……她还拿出第三方成本核算报表，让居民直观理解调价必要性。
“在沟通中，我们认真收集居民提出的物业服务短板，及时回应。”宋蓉回忆道，有居民反映楼道蜘蛛网多、绿化杂草丛生，居委会就协调高建物业整改；有居民质疑卫生清扫不到位，就联合物业建立“楼道清扫记录公示制”，要求保洁员每次打扫后签字确认，方便居民监督，也让居民们看到小区环境肉眼可见地改善：物业增加消杀频次应对多雨季节蚊虫问题，用长杆清理高处蜘蛛网，定期擦拭消防设施和电表柜。高建物业也不断“超前服务”“超值服务”，将养老服务融入日常，为近400名孤老、独居、纯老居民筑起“温暖防线”。
虹二小区
“我们提的问题有人应、有人管，这物业费花得值。”一位居民的评价，道出了大家的心声。最终，虹二小区物业费调价参与率96.1%、同意率84.2%，成功调价。
老社区的难题并非无解，关键在于是否有“想干事、能干事”的带头人，是否能形成“三驾马车”协同发力的治理合力。宋蓉常说：“以儿女之心待居民，把实事办到大家心坎上，工作就没有做不通的。”宋蓉已退休，但她带领“三驾马车”打下的治理基础仍在延续——居委会、业委会、物业的协作更加紧密，居民的认同感、归属感不断增强，这个跨越半个多世纪的老小区，正以全新的面貌迎接每一个清晨。
记者：杨宜修
编辑：陈海笑
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